La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che chi eredita un immobile ancora soggetto a detrazioni per lavori di ristrutturazione rischia di perdere il diritto al bonus se mette in affitto la proprietà. La sentenza punta a chiarire i confini della normativa sulle detrazioni fiscali per lavori edili e ha ripercussioni su tanti eredi che usano gli immobili ricevuti come fonte di reddito.
La sentenza cassazione sui bonus ristrutturazione e la locazione post successione
La questione è arrivata davanti agli Ermellini dopo un caso in cui un contribuente aveva ereditato un immobile con lavori di ristrutturazione in corso di detrazione. Il precedente proprietario aveva usufruito dei bonus previsti dalla legge 289 del 2002, ma dopo il decesso, l’erede ha deciso di affittare l’appartamento, senza interrompere la richiesta delle detrazioni. L’Agenzia delle Entrate, in seguito a un controllo, ha revocato i benefici fiscali, motivando la decisione con la mancanza del requisito previsto dalla legge: la detenzione materiale e diretta dell’immobile da parte di chi richiede il bonus.
L’erede si è opposto, ma il contenzioso ha attraversato vari gradi di giudizio prima di approdare in Cassazione. Le controversie si sono concentrate sul vero senso dell’espressione contenuta nella norma «detenzione materiale e diretta» dell’immobile ereditato.
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Cosa significa detenere materialmente e direttamente un immobile ereditato
Secondo la Corte di Cassazione, la detenzione materiale e diretta deve indicare un rapporto fisico e reale con l’abitazione ricevuta in eredità. In altre parole, è necessario che chi eredita viva effettivamente nell’immobile o lo usi in prima persona, senza concederlo in locazione o in comodato d’uso a terzi. Nel momento in cui l’immobile viene dato in affitto o prestato, l’erede perde questa detenzione, perché l’utilizzo passa ad un’altra persona. Il diritto alla detrazione fiscale si interrompe quindi se l’erede cede l’uso a qualcun altro, anche se rimane proprietario.
Questo punto non lascia spazio a interpretazioni flessibili. La Corte ricorda che la normativa fiscale sui bonus è di tipo restrittivo. Le agevolazioni non rientrano nel regime ordinario, si devono quindi leggere in modo stretto e non possono essere estese con interpretazioni generose o analogiche.
Il rapporto giuridico tra proprietario e locatario non basta per mantenere il bonus
L’erede aveva sostenuto che la locazione non cancella il suo interesse verso l’immobile, visto che il proprietario sottostà a obblighi e ha diritti anche durante la locazione. La Cassazione però non ha accolto questa linea difensiva. Per mantenere il bonus, serve un uso personale e diretto, oltre alla presenza fisica dell’erede nell’immobile. Il semplice status di proprietario che affitta non risponde al requisito richiesto dalla legge.
La sentenza ribadisce che le agevolazioni fiscali sono escluse se l’immobile trova una destinazione reddituale attraverso il canone di affitto. L’articolo 2, comma 5, della legge 289/2002 punta esattamente a impedire che i bonus vengano richiesti da chi trae profitti dall’affitto dell’immobile ristrutturato.
Gli aspetti costituzionali e la stretta interpretazione delle agevolazioni fiscali
Nel ricorso, l’erede aveva anche invocato una possibile incostituzionalità della norma, citando la violazione di vari articoli della Costituzione e della Convenzione europea dei diritti dell’uomo. La Cassazione ha però dichiarato le questioni inammissibili e ha respinto le censure. Per la Corte, la norma ha un criterio razionale che esclude dalla detrazione chi usa l’immobile per scopi economici, e questo non viola i principi fondamentali. La regola rientra nella discrezionalità del legislatore.
Inoltre, si precisa che eventuali dubbi di legittimità costituzionale possono essere sollevati solo dal giudice, non dai privati. La differenza tra chi eredita e chi acquista la casa non costituisce motivo valido per invalidare la misura fiscale.
Conseguenze pratiche per chi eredita case con lavori in corso e l’uso dell’immobile
Chi riceve una casa già ristrutturata, ma con detrazioni fiscali ancora in corso, deve valutare con attenzione come gestire la proprietà. L’affitto, anche parziale, fa venire meno il diritto al bonus e l’erede rischia sanzioni o recuperi. L’unico modo per mantenere il beneficio è utilizzare personalmente l’immobile, senza affidarlo ad altri.
La sentenza della Corte di Cassazione del 2025 si impone come punto di riferimento per chi gestisce immobili ereditati in questa situazione. L’importanza dei comportamenti successivi alla successione emerge come un elemento che può condizionare l’accesso alle agevolazioni fiscali legate alle ristrutturazioni.