Il mercato immobiliare alberghiero italiano ha mostrato segnali importanti di vitalità nel 2024, con un aumento degli investimenti attestati intorno ai 2,2 miliardi di euro. I capitali, oltre a concentrarsi su grandi città come Milano, Roma, e Firenze, si stanno spostando verso nuove destinazioni e tipologie di strutture. L’interesse degli investitori internazionali è tornato a essere predominante, mentre i profili italiani si orientano verso gruppi più specifici come gli owner-operator. Il fenomeno è accompagnato da differenziazioni nei valori immobiliari per categoria, con il segmento 4 stelle a trainare il mercato.
Andamento degli investimenti e nuove destinazioni emergenti
Nel corso del 2024, gli investimenti nel settore alberghiero hanno registrato una crescita del 50% rispetto all’anno precedente, arrivando a sfiorare i 2,2 miliardi di euro. Le città più interessate restano Firenze, Milano, Roma e Venezia, che insieme rappresentano circa un quarto del totale degli investimenti. A fianco di queste tradizionali mete, stanno guadagnando terreno località come Bologna, Genova, Napoli, Palermo e Verona, oltre a destinazioni lacustri e marittime minori. Questo spostamento indica una strategia di diversificazione territoriale che cerca nuove opportunità di sviluppo e valorizzazione.
Nuove località e domanda turistica
Le nuove località si affermano grazie anche alla domanda turistica crescente e al desiderio di risorse alternative rispetto ai centri urbani saturi. Da segnalare anche il ruolo dei mercati emergenti nell’offerta ricettiva italiana, che si fanno spazio grazie a un mix di investimenti innovativi e attenzione alle caratteristiche peculiari del territorio.
Leggi anche:
Profilo degli investitori e trend di ownership
Gli investitori esteri sono tornati a dominare la scena, coprendo oltre il 60% delle operazioni del 2024. Il capitale internazionale interessa soprattutto strutture di qualità medio-alta, puntando su asset con potenziale di rendimento e con posizione strategica. Tra gli operatori italiani si distinguono individui con patrimoni elevati , fondi di private equity, family office e operatori alberghieri attivi sul mercato da anni.
Owner-operator in crescita
Un altro fenomeno importante riguarda l’aumento degli owner-operator, ovvero quegli acquirenti che gestiscono direttamente le strutture e reinvestono i ricavi ottenuti per acquistare nuovi immobili o ampliare il portafoglio. Questa tendenza dimostra la fiducia nella redditività del settore alberghiero e un’attenzione crescente verso la gestione operativa oltre che all’investimento immobiliare.
Valori immobiliari a camera: differenze tra le categorie
L’analisi dei valori a camera mette in evidenza un ampliamento della forbice tra categorie alberghiere diverse. I 4 stelle, che rappresentano una fascia intermedia di mercato, registrano valori medi intorno ai 175 mila euro per camera, con un incremento dell’8% rispetto al 2023. Questi investimenti mostrano un solido ritorno di interesse grazie alle performance operative elevate del segmento.
Al contrario, gli hotel 3 stelle restano la categoria più diffusa in termini di quantità: costituiscono oltre il 45% del totale degli alberghi e circa il 40% delle camere. Tuttavia, i valori a camera per questa categoria si assestano intorno a 82.500 euro, ossia meno della metà rispetto ai 4 stelle. Questa disparità riflette il diverso appeal sul mercato e la minore redditività prevista dalle strutture di categoria inferiore.
Qualità e posizione determinano il valore
La disomogeneità dei valori conferma un mercato in cui la qualità e la posizione sono elementi determinanti per la valutazione degli asset.
Prospettive per il 2025 e strategie di rilancio del mercato alberghiero
I primi sei mesi del 2025 confermano un trend positivo, con investimenti nel comparto alberghiero per circa 1,6 miliardi di euro, segno di un consolidamento del dinamismo registrato l’anno precedente. La crescita delle performance operative, sul fronte turistico e finanziario, supporta ulteriormente le strategie degli operatori.
Dichiarazioni di giampiero schiavo
Giampiero Schiavo, amministratore delegato di Castello Sgr, ha sottolineato che il settore si trova in una fase di sviluppo sostenuta da un turismo in aumento e da un interesse crescente degli investitori istituzionali. Il futuro del mercato passa anche dalla riqualificazione della rete ricettiva esistente, con interventi mirati su innovazione, sostenibilità ambientale e qualità architettonica. Il potenziamento di queste aree contribuirà a rafforzare la posizione dell’Italia come meta di riferimento a livello europeo.
In parallelo, la domanda internazionale si indirizza verso segmenti luxury e upper upscale, attirati dall’offerta di esperienze ad alto valore aggiunto. Questo comportamento impone una maggiore attenzione a standard elevati, investimenti in servizi e strutture capaci di intercettare esigenze di viaggiatori sempre più esigenti.
Il panorama del real estate alberghiero italiano si configura così come un mercato in fermento, dove investimenti diversificati si incontrano con strategie di miglioramento e consolidamento, sullo sfondo di un turismo in crescita e di opportunità distribuite su tutto il territorio nazionale.